Ev Almadan Önce Bina ve Mahalle Nasıl Araştırılır? 4 Adımda Kontrol
Ev almadan önce tapu ve imar kayıtlarını kontrol edin, binada yaşayanların yorumlarını okuyun, mahalleyi Yaşam Endeksi Raporu ile karşılaştırın ve fiyatı doğrulayın.
Kısa cevap: Ev almadan önce dört şeyi kontrol edin. Birincisi resmi kayıtlar: tapu durumu, imar, iskan ve deprem tehlikesi. İkincisi binanın kendisi: yaşı, bakımı, yönetimi ve aidatı. Üçüncüsü mahalle: ulaşım, gürültü, yeşil alan ve günlük yaşam. Dördüncüsü fiyat. Resmi kayıtlar devlet sistemlerinden öğrenilir. Binada ve mahallede yaşamanın nasıl olduğunu ise EvSkor'daki sakin yorumlarından okuyabilir, adresi Gayrimenkul Yaşam Endeksi Raporu ile şehirdeki diğer konut alanlarıyla karşılaştırabilirsiniz.
Ev almak çoğu kişinin hayatındaki en büyük harcama. Yine de kararın büyük kısmı genellikle birkaç ilan fotoğrafına ve yarım saatlik bir ziyarete dayanıyor. Tapu kaydı temiz bir daire, sürekli su sızdıran bir binada ya da gece uyutmayan bir sokakta olabilir. Aşağıdaki dört adım bu riski azaltır ve pazarlıkta elinizi güçlendirir.
1. Adım: Resmi kayıtlarda neyi kontrol etmelisiniz?
Bu adım alımı hukuken güvenli hale getirir. Kayıtların bir kısmını yalnızca tapu sahibi görebildiği için satıcıdan belge istemeniz gerekir.
| Kontrol | Neden önemli | Nereden |
|---|---|---|
| Tapu kaydı ve takyidat (ipotek, haciz, şerh) | Satışı engelleyen veya sonradan sorun çıkaran kısıtlamalar | Satıcının e-Devlet'ten alacağı güncel tapu kaydı; tapu müdürlüğü |
| Kat mülkiyeti / kat irtifakı | Dairenin hukuki statüsü; kat irtifakı iskanın henüz alınmadığını gösterebilir | Tapu kaydı |
| İskan (yapı kullanma izni) | Binanın ruhsatına ve projesine uygun tamamlandığının kanıtı | Belediye imar müdürlüğü |
| Onaylı mimari proje | Dairede projeye aykırı değişiklik (kaldırılan duvar, kapatılan balkon) olup olmadığı | Belediye arşivi |
| İmar durumu | Karşı ve yan parsellere ileride ne yapılabileceği | Belediyenin e-imar sistemi |
| Parselin konumu ve sınırları | Ada/parselin doğruluğu | TKGM Parsel Sorgu |
| Bölgesel deprem tehlikesi | Zeminin ve bölgenin tehlike düzeyi | AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası |
| Riskli yapı kararı | Bina hakkında kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti olup olmadığı | e-Devlet, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı sorgusu |
| DASK poliçesi | Zorunlu deprem sigortasının durumu | dask.gov.tr |
AFAD haritası bölgenin tehlikesini gösterir, binanın sağlamlığını göstermez. Binanın depreme dayanıklılığı için bağımsız bir inşaat mühendisinden değerlendirme isteyin.
2. Adım: Binanın kendisini nasıl araştırırsınız?
Resmi kayıtlar binanın hukuki durumunu anlatır, içinde yaşamanın nasıl olduğunu anlatmaz. Satın aldığınız şey yalnızca daire değil, binanın ortak alanlarının ve yönetiminin de bir payı.
Yerinde ve yöneticiden öğrenecekleriniz:
- Bina yaşı ve yapım yönetmeliği: 1999 ve 2018 deprem yönetmeliklerinden önce mi sonra mı yapıldı? Güçlendirme yapıldı mı?
- Ortak alanlar: Çatı, cephe, bodrum, asansör, kalorifer dairesi. Bodrumda nem ve kolonlarda çatlak var mı?
- Yönetim ve aidat: Aidat neleri kapsıyor? Birikmiş borç, planlanan büyük onarım veya ek toplama var mı? Yönetim planını ve son karar defterini isteyin.
Binada yaşayanlardan öğrenecekleriniz:
Isınma yeterli mi, ses yalıtımı nasıl, her kış rutubet yapıyor mu, yönetim sorunlara dönüyor mu? Bunları satıcı değil, binada yaşayanlar bilir. EvSkor'da adresi aratarak o binada ve mahallede yaşamış kişilerin yorumlarını ücretsiz okuyabilirsiniz. Okuduklarınızı evi görmeye gittiğinizde bir komşuya sorarak doğrulayın.
Bir binada nelere bakılacağını adım adım Binada Yaşayanların Fikrini Nasıl Öğrenirsiniz? yazımızda anlattık.
3. Adım: Mahalleyi veriyle nasıl karşılaştırırsınız?
Bir mahalleyi tek bir ziyaretle tanımak zor. Hafta sonu öğlen sakin görünen bir sokak, hafta içi sabah trafikle ya da gece eğlence mekanlarıyla bambaşka olabilir. Üstelik ev almak uzun vadeli bir karar: Bugün sizi rahatsız etmeyen bir şey on yıl boyunca her gün karşınıza çıkar.
EvSkor'un Gayrimenkul Yaşam Endeksi Raporu, bir adresi aynı şehirdeki diğer konut alanlarıyla karşılaştırır ve her ölçüt için şehir içindeki yüzdelik dilimi gösterir:
| Ölçüt | Ne söyler |
|---|---|
| Çevresel gürültü | Trafik, raylı sistem ve çevre kaynaklı gürültü düzeyi |
| Hava kalitesi | Adres çevresindeki hava kirliliği |
| Yeşil alan | Yürüme mesafesindeki park ve yeşillik |
| Yaz sıcaklıkları | Kentsel ısı etkisi; yazın ne kadar ısındığı |
| Ulaşım | Toplu taşımaya erişim |
| Günlük hizmetler | Market, eczane, sağlık ve okula yakınlık |
| Sosyoekonomik düzey | Mahallenin genel profili |
EvSkor verisinden örnek: 24 Ekim 2026 tarihli bir İstanbul Yaşam Endeksi Raporu'nda incelenen adres, ulaşımda şehrin en iyi %9'luk dilimindeyken çevresel gürültüsü yüksek çıktı. Bu tür farklar ilanda yazmaz. İlan "metroya yürüme mesafesi" der ama sokaktaki gürültüyü söylemez.
Rapor bir evin değerini veya gelecekteki fiyatını tahmin etmez. Ama aynı fiyattaki iki ev arasında kararsızsanız, hangisinin çevresinde daha iyi yaşayacağınızı gösterir. Pazarlıkta da somut bir dayanak olur.
Aldığınız evin çevresini ölçün. Uygulamada bu adresin Yaşam Endeksi Raporu'nu oluşturun.
4. Adım: Fiyatı nasıl kontrol edersiniz ve ziyarette nelere bakarsınız?
Fiyat: İlan fiyatı gerçekleşen satış fiyatı değildir. Aynı mahallede benzer yaş, kat ve büyüklükteki en az 5-10 ilanı net metrekare fiyatı üzerinden karşılaştırın. İlanın ne zamandır yayında olduğuna bakın; uzun süredir satılamayan bir evde pazarlık payı daha fazladır. Konut kredisi kullanıyorsanız bankanın ekspertiz raporu da bir referanstır.
Komisyonu da hesaba katın. 10 milyon TL'lik bir evde emlakçı aracılığıyla alırsanız alıcı olarak 240.000 TL (%2 + KDV) komisyon ödersiniz. Sahibinden, komisyonsuz bir ilanda bu tutar sıfırdır. Tapu harcı ise alıcı için satış bedelinin %2'sidir ve her durumda ödenir.
Ziyaret: Evi en az iki kez, biri akşam 21.00'den sonra olmak üzere görün. Yanınıza şu listeyi alın:
| Kontrol | Nasıl |
|---|---|
| Rutubet ve sızıntı | Duvar diplerine, tavan köşelerine, dolap arkalarına bakın; yeni boyanmış tek bir duvar dikkat ister |
| Tesisat | Muslukları açın, su basıncına ve giderlere bakın |
| Gürültü | Pencereleri kapatıp bir dakika dinleyin |
| Güneş ve cephe | Hangi odalar ne zaman güneş alıyor? |
| Taşıyıcı sistem | Kolon ve kirişlerde çatlak veya sonradan müdahale var mı? Şüphe varsa mühendise gösterin |
| Otopark ve ortak alanlar | Bodrum, otopark, çatı ve merdiven boşluğunun bakımı |
| Komşu doğrulaması | Yorumlarda okuduğunuz bir konuyu bir komşuya sorun |
Sıkça sorulan sorular
Ev almadan önce binanın deprem riskini nasıl öğrenirim?
Bölgenin deprem tehlikesini AFAD haritasından, binanın riskli yapı kararı olup olmadığını e-Devlet'ten kontrol edebilirsiniz. Binanın kendisinin sağlamlığı için ise bağımsız bir inşaat mühendisinin değerlendirmesi gerekir.
Bir binada yaşamanın nasıl olduğunu satın almadan önce nasıl öğrenirim?
EvSkor'da adresi aratarak binada ve mahallede yaşamış kişilerin yorumlarını ücretsiz okuyabilirsiniz. Ziyarette de bir komşuya ve yöneticiye sorun.
Mahalleyi karşılaştırmak için hangi veriye bakmalıyım?
Gürültü, hava kalitesi, yeşil alan, ulaşım ve günlük hizmetlere erişim. EvSkor Gayrimenkul Yaşam Endeksi Raporu bunları bir adres için şehirdeki diğer konut alanlarıyla karşılaştırarak gösterir.
Tapu kaydını alıcı olarak görebilir miyim?
Tapu kaydını e-Devlet'te yalnızca malik görür. Satıcıdan güncel tapu kaydını ve takyidat belgesini isteyin.
Son söz
Resmi kayıtlar evin hukuken sorunsuz olduğunu, sakin yorumları binada yaşamanın nasıl olduğunu, Yaşam Endeksi Raporu da mahallenin veriyle nasıl bir yer olduğunu söyler. Üçüne birden bakan alıcı, kapora vermeden önce sorunların çoğunu görür.
