EV SAHİBİ · HUKUK

Yasal Kira Artışını Doğru Uygulamak

Kiracın kira artışını mahkemeye taşırsa, büyük olasılıkla mahkeme ona hak verir. Türk Borçlar Kanunu m. 344 net: artış son 12 ayın TÜFE ortalamasını aşamaz. Bu sayfa yasal sınırı kaçırmadan ama haklarını da kullanarak nasıl artış yapacağını anlatır.

Önemli: Bu bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Somut bir uyuşmazlıkta avukatla görüş.

TBK m. 344

Yasa ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu m. 344'e göre kira artışı, son 12 ayın tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ortalamasını aşamaz. TÜFE her ay TÜİK tarafından açıklanır; "12 aylık ortalama" denilen değer, son 12 ayın aylık değişim oranlarının basit ortalamasıdır.

Yasal sınırın üstünde uygulanan artışlar

  • ×Hukuki olarak geçersiz
  • ×Kiracın mahkemeye giderse fazla ödediği geri alınır + faiz
  • ×Yenileme dönemi tartışması yaratır
  • ×Mülk hakkında olumsuz EvSkor yorumuna yol açar
Bu ay yasal üst sınırı hesapla →

Sözleşmedeki rakam ile yasal sınır çatışırsa?

Senaryo 1

Sözleşmede daha düşük artış varsa

Sözleşmende "yıllık %20 artış" yazıyor ve TÜFE ortalaması %35 ise, yasal sınır %35 olsa da sen sözleşme gereği sadece %20 artırabilirsin. Sözleşme her zaman yasal sınırın altında kalan oranı belirler.

Senaryo 2

Sözleşmede yüksek artış yazıyorsa

Sözleşmende "yıllık %60 artış" yazıyor ve TÜFE ortalaması %35 ise, sen sadece %35 artırabilirsin. Yüksek yazılan rakam yasal sınıra düşer; tamamen geçersiz değildir, sadece sınıra çekilir.

5+ Yıl Tespit Davası

Eski sözleşmelerde rayiç bedele yaklaşma hakkın

5 yıl ve üstü süredir kiraya verdiğin bir mülkte, kira tutarı rayiç bedelin çok altında kaldıysa, mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilirsin. Mahkeme rayiç bedele yaklaştırır; ama bu süreç 1-2 yıl alır ve sonuç garanti değildir.

Süreç adımları

  1. 01Avukatla görüş, mevcut kira ve rayiç bedel arasındaki farkı belgele
  2. 02Bilirkişi ekspertizi yaptır (rayiç bedel tespiti)
  3. 03Sulh Hukuk Mahkemesinde dava aç
  4. 04Mahkeme rayiç bedeli yeniden belirler, yeni kira o tutardan başlar

Yasal sınırın üstündeki talebi reddederse senaryosu

Kiracın artışı kabul etmezse:

  1. 1

    Önce yazılı bildirim/ihtar gönder

    TÜFE oranını belirten, yasal sınıra uygun bir bildirim.

  2. 2

    Kiracı yine artışı ödemezse

    30 gün ihtar süresi sonunda tahliye davası açma hakkın doğar.

  3. 3

    Mahkeme kararı ile tahliye

    Tahliye işlemi mahkeme kararı ile gerçekleşir; cebir yasal değildir.

Önemli: Bu süreç ancak yasal sınır içinde talep ettiğin durumda işler. Yasal sınırın üstünde talep ettiysen kiracı haklı çıkar; tahliye davasını kaybedersin.

Strateji

Yasal sınır içinde kalmak akıllıca strateji

Yasal sınır içinde kalmak sadece hukuki güvence değil, uzun vadeli kiracı tutma stratejisi. Memnun kiracı uzun süre kalır, kiracı sirkülasyonu maliyetleri düşer (boş ay, emlakçı komisyonu, depozito iadesi sorunları, mülk yıpranma maliyeti).

Kabaca hesap (10 yıllık ufuk)

2 yıllık kiracı

5 sirkülasyon, ~10 boş ay, ~10 emlakçı komisyonu

5 yıllık kiracı

2 sirkülasyon, ~4 boş ay, ~2 emlakçı komisyonu

Yasal sınırı 5 puan aşarak elde ettiğin gelir, bir kiracı sirkülasyonu maliyetini bile karşılamaz.

EvSkor uygulamasında kira yenileme döneminde otomatik bildirim alabilir, doğru rakamı her zaman elinde tutabilirsin.

Sıkça sorulan sorular

İlgili rehberler

Aylık güncel oran

Kira Artış Hesaplayıcı →

Bu ay yasal sınır

Mayıs 2026 Kira Artışı →

Kiracı perspektifi

Kiracı Hakları →

Sözleşme yenileme süreci

Sözleşme Yenileme Dönemi →

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat zaman içinde değişebilir. Somut bir uyuşmazlıkta bir avukatla görüşmen tavsiye edilir.